El gobierno de coalición ha llegado a un acuerdo con ERC y Bildu para desfinanciar la Ley de Vivienda con cambios sustanciales en la normativa que salió del Consejo de Ministros.
La nueva ley reduce las condiciones que deben cumplirse para que una CVAA o un ayuntamiento declaren zonas de mercado sujetas a una limitación de alquiler, elIPC dejará de ser el índice de referencia en los contratos de alquiler y rebaja la definición de gran propietario en zonas sujetas a una limitación a cinco viviendas por persona física o jurídica.
Este año se aplicará un tope del 2% a las renovaciones de contratos, que aumentará al 3% en 2024, y se creará un nuevo tipo de alquiler que nunca será superior al IPC a partir de 2025.
El acuerdo fue presentado por los portavoces de EH Bildu, Oskar Matute, y ERC, Pilar Vallugera, respectivamente, que destacaron los cambios que habían conseguido pactar con el Gobierno del PSOE y Podemos.
¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda?
Fin del IPC: nuevo tope para las renovaciones de los contratos de alquiler existentes Por un lado, se mantiene el tope al alza para las renovaciones de los contratos de alquiler existentes durante 2023, que permanecerá en el 2% hasta el 31 de diciembre.
Aumentará al 3% a lo largo de 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo índice de renta, que deberá preparar el Mitma, que será la referencia en los contratos de alquiler “con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y limitar los incrementos de renta por renovación anual”, subrayan los portavoces.
Además, se establece que los inquilinos podrán beneficiarse de una prórroga extraordinaria del contrato vigente con carácter anual y por un periodo máximo de tres años.
Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados de las rentas.
¿Cómo se declara una zona de alquiler estresada? Otro cambio sustancial del acuerdo es la declaración de la zona sujeta a tensiones del mercado de alquiler.
Se han reducido las condiciones que debía cumplir una zona para ser declarada como tal durante tres años, prorrogables anualmente si persisten las circunstancias.
Ahora sólo hay que cumplir una de estas condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo superior al 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales en los últimos cinco años. Ampliación de la definición de gran tenedor: Además, en estas zonas de tensión, se ha reducido el número de viviendas exigido para considerar que se trata de un gran tenedor, ya sea persona física o jurídica.
El cambio es de 10 plantas a 5 plantas para un mismo propietario en esta zona de tensión, siempre que lo justifique la CVAA correspondiente. Nuevos contratos de alquiler y límites máximos que se aplicarán en función del propietario: La aplicación de límites máximos a los precios de alquiler en la zona restringida será diferente según seas un pequeño o un gran propietario.
Para un propietario individual, se aplicará la indexación sobre la renta anterior en vigor, de modo que sólo se podrá aplicar el incremento aplicable en ese momento, es decir, el 2% en 2023, el 3% en 2024, y el nuevo índice aplicable a partir de 2025.
Mientras los grandes tenedores estén sujetos a un índice de precios que no podrá superar el indicado por el nuevo índice de alquiler que creará cada CVAA. Nuevas viviendas de alquiler en una zona bajo presión: Otro supuesto que se ha incluido en el acuerdo por el que se modifica la Ley de Vivienda es el que se produce en el caso de que un piso se alquile por primera vez.
Si el piso no se ha alquilado en los últimos cinco años, estará sujeto a los límites fijados por el índice de referencia de precios.
El propietario es quien paga al agente inmobiliario: El contrato también estipula que los gastos y honorarios derivados del alquiler de un inmueble corren siempre a cargo del propietario del mismo.
Los contratos no pueden excluir la aplicación de la Ley de Vivienda: Asimismo, se han suprimido las cláusulas que autorizan la no aplicación de las medidas previstas por la ley en caso de acuerdo entre las partes.
Promoción de viviendas de bajo coste: Se aumenta el porcentaje de suelo destinado a vivienda protegida del 30% al 40% para suelo edificable (nueva urbanización) y del 10% al 20% para suelo urbano no consolidado (renovación o rehabilitación de la urbanización). Además, se prohíbe aumentar los alquileres mediante nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a pagar gastos de comunidad, tasas de basuras o cualquier otro gasto no imputable y no pactado previamente.
Fecha y hora del desahucio: Respecto a los desahucios, se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminadas.
También habrá nuevas prórrogas de los procedimientos de inicio, que aplazarán los procedimientos durante más de dos años, y el acceso obligatorio de las personas vulnerables a los procedimientos de resolución extrajudicial. Además, las comunidades autónomas podrán establecer los mecanismos de mediación y alojamiento alternativo que consideren oportunos, obligando a los grandes arrendadores que lleven a cabo desahucios a someterse a ellos.
Por primera vez, se reconocerá la capacidad de utilizar los fondos del plan estatal de vivienda para proporcionar un alojamiento alternativo a personas amenazadas de desahucio mediante alquileres sociales subvencionados, realojando a personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.
Estos acuerdos darán lugar a enmiendas al proyecto de ley que el gobierno de coalición ha presentado en el Congreso de los Diputados antes de su envío al Senado, probablemente a finales de mes o ya en mayo.
Los portavoces de ERC y Bildu subrayaron que tanto el Ministerio de Transportes como el de Derechos Sociales “tienen la voluntad” de sacar adelante el proyecto de ley y no dejar que fracase antes del final de la legislatura. ¿Qué prevé la Ley de Vivienda? Se mantienen muchas otras medidas de la normativa resultante del acuerdo del gobierno de coalición, como: Incentivos fiscales para los pequeños arrendadores Se estimulará fiscalmente el alquiler normal a precios asequibles, modulando la reducción del rendimiento neto del alquiler normal.
Los nuevos contratos prevén una deducción general del 50%, que puede elevarse al 90% si se celebran en una zona de mercado restringido. Disminución de los ingresos en una zona designada de alta presión (90%). Al firmar un nuevo contrato en una zona residencial restringida, con una reducción de al menos el 5% sobre el alquiler del contrato anterior. Viviendas de alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Alquileres por primera vez en zonas donde los jóvenes están bajo presión.
En el caso de nuevos contratos de alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años en estas zonas. Reforma o mejora (60%). Si se han realizado obras de reforma en los dos años anteriores.
Sin embargo, ahora es necesario demostrar que se ha renovado el 10% del valor de compra del inmueble.
Además, el límite máximo de incremento de ingresos será del 10%. Movilización de las viviendas vacías: Para promover su salida al mercado, se ha dado a los ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora es del 50%) sobre la parte líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que afectaría a las viviendas que hayan permanecido desocupadas más de dos años, sin causa justificada, para propietarios de al menos cuatro viviendas.
Si la vivienda lleva vacía tres años, el recargo puede llegar al 100%.
Por último, existe la posibilidad de otro aumento del 50% en el caso de viviendas cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo municipio. Parque público de viviendas: El parque público de viviendas está sujeto a protección permanente y no puede enajenarse.
Actualmente asciende a sólo 290.000 unidades, lo que significa que sólo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda pública, frente al 10% de otros países vecinos.
El estatuto de vivienda protegida se define por tiempo indefinido.
Las condiciones básicas se fijan a nivel estatal, definiendo un régimen de protección pública permanente para las viviendas protegidas promovidas en terrenos designados como reserva.
En los demás casos, se establece un periodo mínimo de descalificación de 30 años. Reacciones a las modificaciones de la Ley de Vivienda: Aunque el Gobierno no ha presentado las modificaciones introducidas en la Ley de Vivienda, se congratula de que se haya alcanzado un acuerdo sobre esta norma, que ha permanecido bloqueada durante más de un año en el Congreso de los Diputados por la falta de acuerdo para lograr una mayoría suficiente entre los partidos del bloque de investidura.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, lo saludó en Twitter como un “acuerdo histórico”.
“Vivienda digna por ley. Hemos alcanzado un acuerdo histórico para aprobar la primera ley de derecho a la vivienda de nuestra democracia. Damos respuesta a una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y reforzamos nuestro Estado del Bienestar”, ha subrayado el presidente.
La dirigente de Podemos y ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, calificó el acuerdo como “un trabajo en equipo en el que gana la gente y pierden los bancos, los especuladores y la patronal inmobiliaria”. En rueda de prensa en la sede de su ministerio, dijo que se trataba de la negociación “más difícil” de toda la legislatura, teniendo en cuenta además “cómo ha sido la legislatura”.
La portavoz nacional de Ciudadanos, Patricia Guasp, calificó de “parche intervencionista” la nueva Ley de Vivienda pactada por el Ejecutivo con ERC y Bildu, a los que calificó de “socios populistas” de Pedro Sánchez.
Según señaló Guasp a través de su cuenta en la red social Twitter, estos “parches intervencionistas no solucionan” el “gran problema del acceso a la vivienda asequible”, atribuible a “años de políticas fracasadas de PP y PSOE” en éste y otros ámbitos, como el empleo y la emancipación juvenil. El sector más favorable para ampliar la oferta de viviendas en el mercado de alquiler : Tras el anuncio de EH Bildu y ERC sobre el acuerdo de la ley de vivienda, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “El Gobierno ha demostrado hoy una vez más su ceguera al continuar con sus políticas coercitivas hacia los arrendadores, ignorando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta”. “Todas las medidas adoptadas hasta ahora sólo han conseguido vaciar cada vez más la oferta disponible y aumentar los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos”, subrayó el experto, y puso como ejemplo el límite del 2% en las actualizaciones de los alquileres, que acaba de cumplir un año, “que ha tenido un efecto devastador en el mercado.
Es cierto que ha ayudado a la gente que ya alquilaba, pero ha supuesto una enorme complicación para todas las personas que necesitan encontrar alojamiento en estos momentos”. Y añade que “con las medidas anunciadas, como la limitación de los alquileres, la situación no hace más que empeorar.
La experiencia reciente en Berlín y París, y más cerca de casa en Barcelona, demuestra que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, en realidad lo han empeorado: están reduciendo considerablemente la oferta disponible y aumentando la presión sobre los precios.
Si echamos la vista atrás, las medidas adoptadas hoy marcan el inicio de una nueva renta antigua que imposibilitó el descuento de los alquileres y provocó la destrucción del mercado del alquiler y el grave deterioro de las viviendas alquiladas debido a la falta de incentivos para mantenerlas”. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), por su parte, calificó el anuncio de ERC y Bildu de “acto electoral”. Subrayaron que el acuerdo anunciado no contiene “ni una sola medida seria y rigurosa” para aumentar la oferta de vivienda de alquiler en España, que, según ellos, es el “problema fundamental” para los inquilinos. Su director general, José Ramón Zurdo, añadió que si el acuerdo se convierte en ley “acabará definitivamente con la escasa oferta de vivienda en alquiler”, porque, en su opinión, las medidas están “dirigidas a atacar a los arrendadores, particulares y empresas”. Por último, reiteró que la norma era una ley “inútil e injustificada” porque “no era necesaria”, ya que se había demostrado que “en los países donde se ha intervenido en los precios de los alquileres, éstos no han bajado, o incluso han subido”. Si buscas una vivienda en Estepona y alrededores, te invitamos a consultar nuestro catálogo en las páginas :
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