El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) revela una situación preocupante para los propietarios: las incidencias de impago de alquileres aumentaron un 380% desde mediados de marzo de este año hasta junio debido a la crisis sanitaria y económica generada por el COVID-19.
Una realidad que ha alertado a los propietarios de viviendas en alquiler, preocupados por la magnitud de estas cifras y temiendo una segunda ola. ¿Cómo deben reaccionar los propietarios ante este panorama complejo e incierto? ¿Qué medidas deben tomar para evitar futuros atrasos en el alquiler? Cómo han cambiado los datos de impago con el estado de alerta.
A partir de la tercera semana de marzo, coincidiendo con la limitación de la movilidad ciudadana, las incidencias comunicadas por los propietarios se duplicaron respecto a la semana anterior. La crisis provocada por la expansión del COVID-19 ha repercutido en todos los ámbitos económicos y, en consecuencia, en la morosidad de los alquileres. La inestabilidad del empleo ha causado preocupación en muchos propietarios que temen que puedan sufrir un caso de morosidad en el pago de su alquiler. Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del Fichero de Morosos Inquilinos (FIM), explica que desde el segundo semestre de 2018 se observa una tendencia al alza en los temores de los arrendadores.
También destaca que la cifra registrada en los últimos seis meses por morosidad es la más alta de la serie histórica. “Con el estado de alarma, y la obligación de confinamiento de los ciudadanos, ha aumentado la incertidumbre en los ámbitos del trabajo y de la persona, dando lugar al impago y retraso de los alquileres”, subraya la FIM. En abril, casi la mitad de los contratos (43%) auditados por FIM reportaron un impacto de pago. Sin embargo, esto no significa necesariamente un defecto, ya que puede deberse a un simple retraso. La morosidad como tal alcanzó su pico anual en la segunda semana de mayo, en pleno apogeo de la desescalada, cuando el 17% de los caseros dijo no haber cobrado el alquiler, lo que despertó la preocupación de los propietarios. “Este aumento en las cifras de delincuencia ha sido una gran preocupación para la mayoría de los propietarios que tienen propiedades en alquiler”, dice Ferran Font, director de investigación de Pisos.com.
“Tener un cliente moroso suele ser entrar en territorio desconocido para el propietario. Por lo tanto, ante este escenario, recomendamos consultar primero con un abogado. Aunque, obviamente, la situación no es la misma para una solicitud de pago con algunos días de retraso que para uno o más meses de impagados”. Cómo hacer frente al impago del alquiler El miedo al aumento de la morosidad ha llevado a propietarios y profesionales a recabar la mayor cantidad de información posible sobre los interesados en el inmueble. Además, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos garantiza una serie de derechos al propietario para que pueda protegerse de futuros problemas con los inquilinos. Sin embargo, Font señala que a la hora de alquilar un piso no siempre es posible encontrar al inquilino ideal. “Compte tenu de la possibilité que ce type de problème continue à se poser, il existe des sociétés spécialisées qui proposent des assurances contre le non-paiement des loyers, ce qui réduirait le risque d’éventuels futurs retards de paiement”, explique M. Hacen. Pero, ¿y si el fallo ya se ha producido? Font recomienda que en el trato con el inquilino lo más deseable es resolver la situación de forma amistosa, por lo que el contacto inicial con el inquilino a tal efecto debe ser el primer paso. “En caso de impago, el primer contacto debe ser por teléfono o por escrito y, si no hay respuesta, la reclamación debe hacerse por un medio fehaciente, por ejemplo, mediante el envío de un burofax”, indica el Sr. Font. “Si la negociación amistosa no prospera y la situación no se resuelve, el arrendador puede acudir a los tribunales para reclamar las rentas impagadas, rescindir el contrato y solicitar el desahucio o ambas cosas. En caso de desalojo, hay que tener en cuenta que la demanda supondrá un coste adicional. Otra cosa a considerar es la opción de una resolución rápida si el propietario acepta cancelar la deuda si el inquilino se muda. Por su parte, el arrendatario tiene la opción de pagar la totalidad de la deuda mediante una fianza en juicio o ante notario.
Con Rendez-Vous Immo nos hemos adaptado a esta situación siendo mucho más rigurosos y experimentados tras dos inquilinos en una situación económica complicada ante el Covid. Un jugador de fútbol brasileño con su esposa e hijos a quien se le pagaría con bonos de partido y jardinería a tiempo parcial. Y el segundo caso con un entrenador de un club de fútbol ubicado en Gibraltar. Un primer caso que se encontró en apuros económicos, y un segundo inquilino cuyo club ha demostrado toda su deshonestidad. De los 28 contratos de alquiler firmados desde principios de año, estos son los dos casos que han resultado difíciles de resolver.
Nuestra estrategia en Rendez-Vous Immo es brindarle todas las garantías para recibir el máximo de solicitudes y así poder seleccionar los inquilinos adecuados para usted. Un video y reportaje fotográfico posicionando su propiedad en los primeros resultados de búsqueda en Idealista, YaEncontre, FotoCasa, Instagram, Marketplace. Esto obviamente funciona siempre que tu propiedad esté a precios de mercado, y sabiendo que las rentas han bajado entre un 16 y un 18% según el sector, más en las zonas que acogen a una mayoría de turistas.
Para poder garantizarle buenos candidatos, sistemáticamente le pedimos un contrato de trabajo y las últimas nóminas, o presentar garantías financieras con pago de tres meses por adelantado. Hemos decidido reducir los contratos de alquiler en plazos de 3 meses renovables y pagados por adelantado, lo que nos permite permanecer dentro de la legislación de Contratos Cortos, y tener muchas menos limitaciones si se presenta una situación difícil. También te aconsejamos estar atento con los inquilinos que vienen de Gibraltar, porque los fondos son imposibles de recuperar, o los honorarios de los abogados son demasiado caros para poder demandar a los inquilinos que no tienen cuenta bancaria en España.
Si tú también quieres alquilar tu propiedad en Estepona, Marbella, Manilva o Casares, ponte en contacto conmigo en el +34 676 86 22 50. Esteban.
