Si vous avez acheté une maison d’occasion à un très bon prix, il se peut que vous deviez payer davantage de droits de mutation (ITP). Et comment ? En effet, il vérifie la valeur du bien acheté et s’il considère qu’il vaut plus que ce que vous avez payé, vous devrez payer plus d’impôts. Mais tout n’est pas perdu : vous pouvez tenir tête à l’agence fiscale et éviter de payer davantage.
Que le trésor régional exige de l’acheteur d’une maison bon marché ou de l’héritier d’une maison un paiement plus élevé que celui initialement payé par les droits de mutation (ITP) ou les droits de succession et de donation (ISD) est quelque chose de déjà récurrent. La raison en est qu’ils évaluent les maisons au-dessus du prix de l’acte de propriété.
Cette réclamation de la “taxe supplémentaire” est connue sous le nom de “liquidation complémentaire pour vérification des valeurs” et est également accompagnée des intérêts de retard correspondants. Le Trésor régional correspondant ouvre une réclamation lorsqu’il détermine que la valeur d’une maison vendue ou héritée est supérieure au prix auquel elle a été cédée, selon les valeurs traitées par les administrations régionales. Cela montre qu’il existe une grande différence entre le prix du marché et la valeur établie par l’administration.
Et comment les régions autonomes déterminent-elles la valeur d’une maison ? L’article 57 de la loi fiscale générale établit sept méthodes différentes pour vérifier les valeurs. Ainsi, par le biais de cette vérification, les trésoreries régionales examinent l’évaluation que le contribuable a faite d’un bien immobilier au moment de l’imposition de son acquisition, tant dans le cadre de l’impôt sur les mutations (ITP) que dans celui de l’impôt sur les successions et les donations (ISD).
José María Salcedo est associé du cabinet Ático Jurídico, l’un des plus actifs lorsqu’il s’agit de faire face à la voracité du Trésor public. Cet expert recommande cinq conseils pour défier le Trésor avec succès :
1. de quelle manière s’opposer à l’agence fiscale.
L’acheteur d’une résidence secondaire peut faire appel du règlement fiscal ou promouvoir une expertise contradictoire (TPC). Salcedo recommande la première option, celle d’introduire un recours contre toute vérification des valeurs car la majorité des liquidations qui font l’objet d’un recours sont annulées par les tribunaux (qu’ils soient économico-administratifs ou judiciaires).
Avec le recours, le contribuable obtient l’annulation de la liquidation et, par conséquent, de l’évaluation faite par la Communauté autonome correspondante, car il considère qu’elle ne correspond pas à la valeur réelle de la maison.
Quant au résultat, avec l’appel, s’il est maintenu, le contribuable ne doit pas payer d’impôt supplémentaire à celui payé à l’époque par l’ITP ou impôt sur les successions et les donations). Mais avec l’expertise contradictoire, normalement le contribuable obtiendra une réduction de la dette demandée par l’administration.
Pour faire appel de la liquidation, il faut déposer une réclamation économico-administrative contre la liquidation, qui sera résolue par le tribunal économico-administratif régional (TEAR) correspondant. Le délai pour introduire ce recours est d’un mois.
Si le TEAR rejette la demande, un recours contentieux-administratif doit être introduit auprès du Tribunal Supérieur de Justice (TSJ) de la Communauté Autonome. Dans ce recours, le contribuable peut fournir comme preuve un rapport d’expert, afin de prouver que l’évaluation administrative ne reflète pas la valeur réelle du bien.
2. la dette fiscale ne doit pas être payée.
L’avocat rappelle que pendant le recours, le contribuable ne doit pas payer les impôts supplémentaires réclamés par le Trésor public. Et il n’est pas nécessaire de fournir des garanties, comment ? En se réservant le droit de promouvoir l’expertise contradictoire (TPC). L’article 135.1 de la loi générale sur les impôts (LGT) prévoit que l’acheteur d’un logement peut également se “réserver” le droit de demander l’expertise contradictoire. C’est-à-dire faire appel de la liquidation, mais se réserver le droit de demander l’expertise à l’avenir.
3) Est-il possible d’annuler une évaluation de valeur ?
Oui, en effet, la Cour Suprême vient de déclarer obligatoire la visite de l’expert dans la vérification des valeurs, c’est-à-dire dans les vérifications que les trésoreries autonomes font pour savoir si le prix d’achat d’un bien ou qui a été hérité est conforme aux évaluations qu’elles traitent et ainsi payer les impôts correspondants (ITP et impôt sur les successions) et pas moins. Et cette exigence n’est presque jamais satisfaite par l’agence fiscale… il est rare que l’expert se rende dans une maison achetée ou héritée.
Dans un arrêt important du 21 janvier dernier, la Cour suprême a ratifié le caractère obligatoire de cette visite, alors que depuis de nombreuses années, l’administration exige que le géomètre se rende sur place pour vérifier les caractéristiques du bien : âge, état de conservation, qualités et matériaux utilisés.
En outre, les tribunaux annulent progressivement l’une des méthodes utilisées par les différentes régions autonomes pour vérifier la valeur du bien et qui, jusqu’à présent, était plus difficile à combattre, à savoir l'”évaluation hypothécaire”.
4. Que se passe-t-il si le Trésor public procède à une nouvelle liquidation de l’impôt alors que celui-ci a été annulé ?
Le tribunal régional économico-administratif (TEAR) annule généralement ces “secondes” vérifications de valeurs pour défaut de motivation et ordonne la rétroaction des actions, c’est-à-dire ne pas avoir à payer à nouveau l’ITP ou l’impôt sur les successions si vous héritez d’une maison.
Mais pour que le Trésor puisse notifier à nouveau le nouveau règlement, il doit le faire dans les six mois suivant la réception de la décision de la Cour. Et si elle ne le fait pas, le dossier expire et la prescription n’aura pas été interrompue.
Comme nous l’avons dit, il est habituel que la liquidation soit à nouveau annulée pour cause de manque de motivation. Après cela, l’Administration fiscale ne peut plus initier une nouvelle vérification des valeurs, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas émettre une troisième liquidation, comme l’a déclaré la Cour suprême le 29 juin 2009.
5. La vérification des valeurs affecte également le vendeur
José María Salcedo assure qu’il est courant que l’Agence fiscale essaie de faire payer l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) au vendeur de la maison parce qu’elle considère que sa plus-value a été plus importante, selon la vérification des valeurs faite à l’acheteur. Cette possibilité va être expressément réglementée dans la nouvelle loi contre la fraude, qui est encore en attente d’approbation. Cette loi prévoit la notification de la vérification de la valeur au vendeur afin qu’il puisse faire appel, car jusqu’à présent le vendeur n’a aucun moyen de connaître le rapport de vérification de la valeur.
Par exemple, un contribuable vend un appartement pour 100.000 euros et déclare dans son IRPF la plus-value correspondante (due à la différence entre la valeur d’achat et la valeur de vente). Et en même temps, l’acheteur reçoit une vérification des valeurs que le vendeur ne connaît pas. L’administration régionale de permanence estime que le bien ne vaut pas 100 000 euros, mais 180 000 euros. Et règle l’ITP correspondant à l’acheteur.
Le tribunal régional économico-administratif (TEAR) de Castilla y León a donné raison à un contribuable (dans un procès gagné par Ático Jurídico) : il comprend que le vendeur a été sans défense, après avoir imposé une évaluation faite à un contribuable différent (l’acheteur). Et tout cela sans même lui donner la possibilité d’examiner l’évaluation afin de pouvoir la contester.
