Le fichier des locataires délinquants (FIM) révèle une situation inquiétante pour les propriétaires : les incidents de non-paiement de loyer ont augmenté de 380% de la mi-mars de cette année jusqu’en juin en raison de la crise sanitaire et économique générée par le COVID-19.
Une réalité qui a alerté les propriétaires d’immeubles locatifs, inquiets de l’ampleur de ces chiffres et craignant une seconde vague. Comment les propriétaires doivent-ils réagir face à ce panorama complexe et incertain ? Quelles mesures devraient-ils prendre pour éviter de futurs arriérés de loyer ? Comment les données sur les non-paiements ont changé avec l’état d’alerte.
A partir de la troisième semaine de mars, coïncidant avec la limitation de la mobilité des citoyens, les incidents signalés par les propriétaires ont doublé par rapport à la semaine précédente. La crise provoquée par l’expansion de COVID-19 a eu un impact sur toutes les zones économiques et, par conséquent, sur les arriérés de loyers. L’instabilité de l’emploi a suscité l’inquiétude de nombreux propriétaires qui craignent de subir un cas de retard de paiement de leur loyer. Sergio Cardona, directeur des études et de la qualité du fichier des locataires délinquants (FIM), explique que, depuis la seconde moitié de 2018, on observe une tendance à la hausse des craintes des propriétaires.
Il souligne également que le chiffre enregistré au cours des six derniers mois pour les défauts de paiement est le plus élevé de la série historique. “Avec l’état d’alerte, et l’obligation de confinement des citoyens, l’incertitude s’est accrue dans les domaines du travail et de la personne, entraînant le non-paiement et le retard des loyers”, souligne le FIM. En avril, près de la moitié des contrats (43 %) contrôlés par le FIM ont fait état d’une incidence de paiement. Toutefois, cela ne signifie pas nécessairement un défaut, car il peut être dû à un simple retard. Les défauts de paiement en tant que tels ont atteint leur pic annuel au cours de la deuxième semaine de mai, au plus fort de la désescalade, lorsque 17 % des propriétaires ont déclaré ne pas avoir perçu de loyer, ce qui a suscité l’inquiétude des propriétaires. “Cette augmentation des chiffres de la délinquance a été une préoccupation majeure pour la plupart des propriétaires qui ont une propriété locative”, explique Ferran Font, directeur des études de Pisos.com.
“Avoir un client délinquant, c’est généralement entrer dans un terrain inconnu du propriétaire. C’est pourquoi, compte tenu de ce scénario, nous recommandons de consulter d’abord un conseiller juridique. Bien que, évidemment, la situation n’est pas la même pour une demande de paiement avec quelques jours de retard que pour un ou plusieurs mois d’impayés”. Comment faire face au non-paiement des loyers La crainte d’une augmentation des chiffres de défaillance a conduit les propriétaires et les professionnels à rassembler le plus d’informations possibles sur les personnes intéressées par le bien. En outre, la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les loyers urbains garantit une série de droits au propriétaire pour qu’il puisse se protéger contre de futurs problèmes avec les locataires. Cependant, Font souligne que, lors de la location d’un appartement, il n’est pas toujours possible de trouver le locataire idéal. “Compte tenu de la possibilité que ce type de problème continue à se poser, il existe des sociétés spécialisées qui proposent des assurances contre le non-paiement des loyers, ce qui réduirait le risque d’éventuels futurs retards de paiement”, explique M. Font. Mais que faire si la défaillance s’est déjà produite ? Font recommande que, lorsqu’on traite avec le locataire, la chose la plus souhaitable à faire est de résoudre la situation à l’amiable, de sorte qu’un premier contact avec le locataire dans ce but devrait être la première étape. “En cas de non-paiement, le premier contact doit se faire par téléphone ou par écrit et, s’il n’y a pas de réponse, la plainte doit être faite par un moyen fiable, par exemple en envoyant un bureaufax”, précise M. Font. “Si la négociation amicale n’aboutit pas et que la situation n’est pas résolue, le propriétaire peut aller au tribunal pour réclamer le loyer impayé, résilier le contrat et demander l’expulsion ou les deux. En cas d’expulsion, il faut tenir compte du fait que le procès entraînera un coût supplémentaire. Un autre élément à prendre en compte est l’option d’une résolution rapide si le propriétaire accepte d’annuler la dette si le locataire quitte la maison. De son côté, le locataire a la possibilité de payer la totalité de la dette par un dépôt de garantie au tribunal ou devant un notaire.
Avec Rendez-Vous Immo, nous nous sommes adaptés à cette situation en étant beaucoup plus rigoureux et expérimentés suite à deux locataires étant dans une situation financière compliquée face au Covid. Un joueur de football brésilien avec sa femme et ses enfants qui devait être rémunéré par des primes de match et un mi-temps de jardinier. Et le second cas avec un entraîneur d’un club de football situé à Gibraltar. Un premier cas qui s’est trouvé dans une détresse financière, et un second locataire dont le club a démontré toute sa malhonnêté. Sur 28 contrats de location signés depuis ce début d’année, ce sont les deux cas qui ont été difficiles à résoudre.
Notre stratégie chez Rendez-Vous Immo est de vous apporter toutes les garanties afin de recevoir un maximum de demandes, et ainsi de pouvoir vous sélectionner les bons locataires. Un reportage vidéo et photo positionnnant votre bien dans les premiers résultats de recherche sur Idealista, YaEncontre, FotoCasa, Instagram, Marketplace. Cela fonctionne à condition évidemment que votre bien soit dans les prix du marché, et sachant que les loyers ont baissé entre 16 et 18% suivant les secteurs, plus dans les zones accueillant une majorité de touristes.
Pour pouvoir vous garantir de bons candidats, nous demandons systématiquement un contrat de travail et les dernières fiches de paye, ou de présenter des garanties financières avec un paiment de trois mois à l’avance. Nous avons décidé de réduire les contrats de location par tranches de 3 mois renouvelables et payés à l’avance, ce qui nous permet de rester dans la législation des Contrats courts, et d’avoir beaucoup moins de contraintes si une situation difficile se présente. Nous vous conseillons également d’être vigileant avec les locataires venant de Gibraltar, car les fonds sont impossibles à récupérer, ou les frais d’avocats trop honéreux pour pouvoir attaquer en justice des locataires n’ayant pas un compte bancaire espagnol.
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