Le coup dur de la Cour suprême pour les propriétaires de logements vides. Elle a décidé que les contribuables possédant des biens immobiliers qui sont restés sans loyer faute d’avoir trouvé un locataire ne peuvent pas déduire les dépenses qu’ils génèrent dans la déclaration de la Renta 2020. Cette question gagne en force en pleine pandémie, à un moment où l’offre de biens locatifs et le nombre d’appartements touristiques vides ont augmenté.
Nous rappelons que la loi IRPF permet dans son article 23 la déduction de certaines dépenses liées à la location de biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements, de locaux ou de bureaux, lorsqu’ils sont imposés comme des revenus de capitaux immobiliers dans la déclaration de la Renta 2020. Mais que se passe-t-il avec les propriétés mises en location et qui ne trouvent pas de locataire ? C’est la question qui vient d’être résolue par la Cour suprême.
La Haute Cour s’aligne cette fois sur le Trésor public en considérant qu’ils doivent imputer le revenu, c’est-à-dire qu’ils doivent être taxés de 1,1 ou 2% de leur valeur cadastrale dans la déclaration IRPF (sur la base de l’art. 85 de la loi IRPF). “Le législateur comprend que tout bien, autre que la résidence habituelle, est susceptible de générer un revenu ou des revenus, de sorte que taxé dans l’IRPF, avec un minimum équivalent à 2% ou 1,1% de la valeur cadastrale selon le cas, la simple possibilité d’obtenir un tel revenu”, dit la Cour suprême. Elle considère donc que ” les revenus des biens immobiliers, qui ne sont pas loués ou sous-loués, mais qui sont destinés à l’être, sont imposés comme des revenus imputés “.
“Nous sommes face à un arrêt très préjudiciable pour les bailleurs immobiliers, car il les empêche de déduire les dépenses qu’ils doivent supporter pour que le bien soit prêt à être loué”, explique José María Salcedo, associé du cabinet Ático Jurídico. Et non seulement, cela les oblige également à imputer des revenus immobiliers pour ces propriétés vides, alors que, précisément parce qu’elles sont en location, elles ne sont pas disponibles pour l’usage privé de leurs propriétaires, ajoute l’expert.
L’appartement de location touristique sera un revenu imputé dans l’IRPF, même s’il a été vide.
Cette décision de la Cour Suprême affecte particulièrement les propriétaires d’appartements touristiques qui, à l’occasion du covid-19, ont vu leurs propriétés vides. Ainsi, il est mis du côté de la balance du Trésor qui stipule que, bien que la maison ait été inoccupée, le propriétaire doit imputer le revenu immobilier qui correspond proportionnellement aux jours où le bien n’a pas été loué par rapport au nombre total de jours de l’année.
En outre, ces propriétaires ne pourront pas déduire les dépenses générées par les propriétés pendant qu’elles sont sans locataire, mais prêtes à être louées.
En résumé, la Cour suprême considère que les propriétaires ne peuvent pas déduire les dépenses générées, telles que l’électricité, l’eau, le gaz, l’impôt foncier, l’assurance ou les frais de communauté, pendant qu’ils sont vides et sans locataire. Pour la High Court, cette déduction des frais a pour but de réduire la charge fiscale du bailleur qui perçoit des revenus locatifs. Par conséquent, “s’il n’y a pas de loyer pendant l’année ou une partie de celle-ci, il n’est pas possible de déduire les dépenses imputables à cette période”.
Le bailleur ne pourra pas non plus déduire les frais d’intérêts du capital extérieur prévus à l’article 23.1.a) de la loi sur l’impôt des personnes physiques. Dans l’arrêt dont il a été fait appel et qui a été rendu par le Tribunal supérieur de justice de la Communauté de Valence, le contribuable a demandé à déduire les frais d’intérêts de capitaux extérieurs pour la remise en état de locaux qui n’ont pas été loués au cours de l’exercice contrôlé par l’administration. Toutefois, nous vous rappelons que cette dépense est déductible si le bien est loué.
Les dépenses de réparation et d’entretien du bien sont déductibles.
Bien que la Cour suprême ne traite pas de cette question, José María Salcedo rappelle que la Direction générale des impôts, dans la consultation V3146-18, avait admis la déduction de ces dépenses de réparation et de conservation engagées dans le bien avant sa location, à condition qu’elles aient pour but exclusif, et ainsi démontré, l’obtention future de revenus du capital immobilier, et non la jouissance, même temporaire, du bien par son propriétaire.
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