Le gouvernement de coalition a conclu un accord avec ERC et Bildu pour désamorcer la loi sur le logement avec des changements substantiels par rapport à la réglementation sortie du Conseil des ministres. La nouvelle loi réduit les conditions à remplir pour qu’une CVAA ou une municipalité déclare les zones de marché soumis à une contrainte de location, l’IPC cessera d’être l’indice de référence dans les contrats de location et abaisse à cinq logements soit personne physique ou morale la définition de grand propriétaire dans les zones soumises à une contrainte. Cette année suivra le plafond de 2 % pour le renouvellement des contrats, passera à 3 % en 2024, et un nouveau taux de location sera créé qui ne sera jamais supérieur à l’IPC à partir de 2025.
L’accord a été présenté par les porte-parole de EH Bildu, Oskar Matute, ERC, Pilar Vallugera, respectivement, qui ont souligné les changements qu’ils ont réussi à pactiser avec le gouvernement du PSOE et Podemos.
Qu’est-ce qui a changé dans la loi sur le logement?
Fin de l’IPC : nouveau plafond pour le renouvellement des baux en vigueur
D’une part, le plafonnement à la hausse dans le renouvellement des contrats de location en vigueur au cours de 2023 est maintenu et restera de 2 % jusqu’au 31 décembre. Il augmentera à 3% tout au long 2024, et à partir de 2025 sera appliqué un nouveau taux de location, qui devra préparer le Mitma, qui sera la référence dans les contrats de location “dans le but de le rendre plus stable et inférieur à l’évolution de l’IPC et de plafonner les augmentations de revenus par le renouvellement annuel”, ont souligné les porte-parole. En outre, il est affirmé que les locataires peuvent bénéficier d’une prorogation extraordinaire du contrat en vigueur sur une base annuelle et pour une durée maximale de trois ans. D’ici au 31 décembre 2024, l’Institut national de statistique (INE) définira un nouvel indice de référence pour l’actualisation annuelle des contrats de location de logement, afin d’éviter des augmentations disproportionnées du revenu.
Comment déclarer une zone de location stressée?
Une autre modification substantielle de l’accord est la déclaration de la zone soumise à des tensions sur le marché locatif. En effet, les conditions auxquelles une zone devait satisfaire pour pouvoir être déclarée zone comme telle pendant trois ans, prorogeables annuellement si les circonstances persistent, sont réduites. Il n’y a plus qu’une seule de ces conditions à remplir : que le paiement du logement représente un effort de plus de 30% sur les revenus des ménages de la région (plus les dépenses et les fournitures) ou que les prix aient augmenté de plus de 3 points de pourcentage, ces cinq dernières années.
Élargissement de la définition du grand porteur :
Par ailleurs, dans ces zones de tension, le nombre de logements nécessaires pour être considéré comme ayant une grande fourchette, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales, est réduit. Le changement va de 10 étages à 5 étages d’un même propriétaire dans cette zone soumise à une contrainte, à condition qu’il soit motivé et justifié par la CVAA concernée.
Nouveaux contrats de location et plafond à appliquer selon le propriétaire :
L’application de plafonds sur les prix de location dans la zone soumise à une contrainte sera différente selon que vous êtes un petit propriétaire ou un grand porteur. Pour un bailleur particulier, l’indexation sur le revenu antérieur en vigueur sera appliquée, de sorte que seule la majoration applicable à ce moment-là, c’est-à-dire 2 % en 2023, 3 % en 2024, pourra être appliquée, et le nouvel indice applicable à partir de 2025. Tant que les grands porteurs se verront appliquer un indice des prix qui ne pourra pas dépasser ce qui est indiqué par le nouvel indice locatif que chaque CVAA créera.
Nouveau logement locatif dans une zone sous tension :
Une autre hypothèse qui a été incluse dans l’accord qui modifie la loi sur le logement est que cela se produit dans le cas où un logement est loué pour la première fois. Si cet appartement n’a pas été loué au cours des cinq dernières années, il est soumis aux limites fixées par l’indice de référence des prix.
Le propriétaire est celui qui paie l’agent immobilier :
L’accord prévoit également que les frais et honoraires immobiliers occasionnés par la location d’un immeuble sont toujours à la charge du propriétaire de l’immeuble.
Les contrats ne peuvent exclure l’application de la loi sur le logement :
De même, les clauses autorisant la non-application des mesures prévues par la loi en cas d’accord entre les parties sont supprimées.
Promotion de logements à loyer modéré :
Les pourcentages de réserve de terrains pour logements protégés augmentent de 30 à 40 % pour les terrains constructibles (nouvelle urbanisation) et de 10 à 20 % pour les terrains urbains non consolidés (rénovation ou rénovation de l’urbanisation).En outre, il est interdit d’augmenter les loyers par la voie de nouvelles dépenses, qui obligeraient les locataires à payer des frais de communauté, des taxes sur les ordures ou toute autre non-attribuable qui n’aurait pas été préalablement convenue.
Date et heure de l’expulsion :
En matière d’expulsions, les expulsions sans date et heure prédéterminées seront interdites. De nouvelles prolongations sont également prévues dans les procédures de lancement, qui repousseront les procédures de plus de deux ans, et l’accès obligatoire des personnes vulnérables aux procédures de règlement extrajudiciaire est prévu. En outre, les communautés autonomes pourront mettre en place leurs propres mécanismes de médiation et de logement alternatif qu’elles jugent appropriés, forçant les grands propriétaires qui procèdent à des expulsions à s’y soumettre.
Pour la première fois, la capacité d’utiliser les fonds des plans de logement de l’État pour fournir des logements alternatifs aux personnes menacées d’expulsion par le biais de loyers sociaux bonifiés sera reconnue, relogement de personnes en situation de vulnérabilité ou toute autre politique similaire.
Ces accords se traduiront par des amendements à apporter au projet de loi que le Gouvernement de coalition a soumis au Congrès des députés avant sa transmission au Sénat, probablement à la fin du mois ou dès le mois de mai. Les porte-parole de ERC et Bildu ont souligné que tant le ministère des Transports que celui des Droits Sociaux “ont la volonté” de le faire avancer et de ne pas l’échouer avant la fin de la législature.
Que prévoit la loi sur le logement?
De nombreuses autres mesures de la réglementation issue de l’accord du gouvernement de coalition sont maintenues comme :
Incitations fiscales en faveur des petits propriétaires
Le loyer normal à des prix abordables sera stimulé fiscalement par la modulation de la réduction du rendement net du loyer normal. Les nouveaux contrats prévoient une déduction générale de 50 % qui peut être portée à 90 % s’ils sont conclus dans une zone de marché soumise à une contrainte.
Baisse de revenu dans une zone déclarée tendue (90%).
Lors de la signature d’un nouveau contrat dans une zone résidentielle soumise à une contrainte, avec une baisse d’au moins 5% sur le loyer du contrat précédent.
Location de logements pour les jeunes âgés de 18 à 35 ans (70%).
Location pour la première fois de logements dans des zones soumises à des tensions chez les jeunes.
En cas de nouveaux contrats de location pour les jeunes âgés de 18 à 35 ans dans ces zones.
Réhabilitation ou amélioration (60%).
Si des travaux de réhabilitation ont été réalisés au cours des deux années précédentes. Mais il faut maintenant prouver qu’une réforme a été réalisée pour 10 % de la valeur d’achat de l’immeuble. En outre, le plafond d’augmentation du revenu sera de 10%.
Mobilisation des logements vides :
Pour promouvoir leur sortie sur le marché, il est offert aux municipalités la possibilité d’établir une majoration allant jusqu’à 150% (maintenant 50%) sur la part liquide de la taxe foncière (IBI)qui affecterait les logements qui sont restés inoccupés pendant plus de deux ans, sans raison valable, pour des propriétaires ayant au moins quatre logements. Si l’immeuble est vide depuis trois ans, la surtaxe peut atteindre 100%. Enfin, il y a la possibilité d’augmenter encore 50% dans le cas d’immeubles dont les propriétaires ont deux ou plusieurs appartements dans la même commune.
Parc immobilier public :
Le parc public de logements sociaux est soumis à une protection permanente et ne peut être aliéné. À l’heure actuelle, il atteint à peine 290000 unités, ce qui signifie que seulement 1,6 % des ménages peuvent prétendre à un type quelconque de logement dans les administrations publiques, contre 10 % dans les autres pays voisins. Le statut de logement protégé est défini pour une durée indéterminée. Des conditions de base sont fixées au niveau de l’État, en définissant un régime de protection publique permanente des logements protégés promus sur un terrain qualifié de réserve. Dans les autres cas, une période minimale de disqualification de 30 ans est fixée.
Réactions aux modifications apportées à la loi sur le logement :
Bien que le Gouvernement n’ait pas présenté les modifications apportées à la loi sur le logement, se félicite de l’arrivée d’un accord par cette réglementation qui est restée bloquée plus d’un an au Congrès des députés en l’absence d’accord pour atteindre une majorité suffisante entre les partis du bloc d’investiture. Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, s’est exprimé sur Twitter et l’a salué comme un “accord historique”. “Un logement décent par la loi. Nous avons conclu un accord historique pour adopter la première loi sur le droit au logement de notre démocratie. Nous répondons à l’une des principales préoccupations des citoyens et renforçons notre État-providence”, a souligné le président.
La leader de Podemos et ministre des Droits Sociaux, Ione Belarra, a qualifié l’accord de “travail d’équipe avec lequel les citoyens gagnent et perdent la banque, les spéculateurs et le patronat immobilier : Lors d’une conférence de presse au siège de son ministère, il a déclaré qu’il s’agissait de la négociation “la plus difficile” de l’ensemble du mandat, en tenant compte également de “comment a été la législature”. La porte-parole nationale de Ciudadanos, Patricia Guasp, a qualifié de “patch interventionniste” la nouvelle Loi sur le Logement convenue par l’Exécutif avec ERC et Bildu, qu’elle a qualifiés de “partenaires populistes” de Pedro Sánchez. Comme l’a souligné Guasp à travers son compte sur le réseau social Twitter, ces “correctifs interventionnistes ne résolvent pas” le “grand problème d’accès à un logement abordable”, qui attribue à “des années de politiques ratées du PP et du PSOE” dans ce domaine et d’autres, comme l’emploi des jeunes et l’émancipation.
Le secteur le plus favorable à l’élargissement de l’offre de logements sur le marché locatif :
Suite à l’annonce de EH Bildu et ERC sur l’accord de la loi sur le logement, Francisco Iñareta, porte-parole de l’idéaliste, explique que “Le gouvernement a une nouvelle fois aujourd’hui fait preuve de cécité en poursuivant ses politiques coercitives vis-à-vis des propriétaires, en ignorant que le véritable éléphant dans la salle du marché locatif est le manque d’offre.
“Toutes les mesures adoptées jusqu’à présent n’ont réussi qu’à drainer de plus en plus l’offre disponible et à accroître les problèmes d’accès au loyer, avec une incidence particulière sur les groupes les plus défavorisés”, a souligné l’expert, et met en exemple la limite de 2% aux mises à jour des locations, qui vient de fêter un an, “qui a eu un effet dévastateur sur le marché. Il est vrai qu’il a aidé les personnes qui étaient déjà en location, mais il a été une énorme complication pour toutes les personnes qui ont besoin de trouver un logement actuellement”.
Et il ajoute que “avec les mesures annoncées, comme le plafonnement des loyers, la situation ne fait qu’empirer. Les expériences récentes à Berlin et à Paris, et plus près à Barcelone, montrent que les résultats de ces politiques, loin d’améliorer le marché locatif, l’ont aggravé : elles réduisent considérablement l’offre disponible et augmentent les tensions sur les prix. Si nous regardons en arrière, les mesures adoptées aujourd’hui marquent le début d’un nouveau revenu ancien qui rendait impossible l’actualisation des loyers et a eu pour conséquence l’anéantissement du marché locatif et la grave détérioration des logements loués, faute d’incitations à les maintenir”.
L’Agence de négociation du loyer (ANA), pour sa part, a qualifié d'”acte électoral” l’annonce par ERC et Bildu. Ils ont souligné que l’accord annoncé ne contient pas “pas une seule mesure sérieuse et rigoureuse” pour augmenter l’offre de logements locatifs en Espagne, qui, selon eux, est le “problème fondamental” pour les locataires.
Son directeur général, José Ramón Zurdo, a ajouté que si l’accord devient loi “mettra définitivement fin à la faible offre de logements locatifs”, car, selon lui, les mesures visent” à attaquer les propriétaires, les particuliers et les entreprises”. Enfin, il a répété que la règle était une loi “inutile et injustifiée” parce qu’elle “n’était pas nécessaire”, car il a été démontré que “dans les pays où les prix des loyers sont intervenus, ils n’ont pas baissé, voire augmenté”.
Si vous recherchez un bien sur Estepona et sa région, nous vous invitons à consulter notre catalogue sur les pages :
- Appartements sur Estepona
- Appartements sur Casares
- Appartements sur Manilva
- Appartements à Benahavis
Et pour les locations sur notre page https://rentals.rendezvous.immo/fr/